Nákup bytového komplexu je dlhý, niekedy komplikovaný proces. Je pre vás dôležité nájsť bytový komplex, o ktorom si myslíte, že má potenciál zarobiť peniaze. V prípade potreby úzko spolupracujte s realitným maklérom pri hľadaní nehnuteľností a s účtovníkom analyzujte finančný potenciál bytového komplexu. Ak chcete požiadať o pôžičku, zozbierajte požadované informácie a oslovte niekoľkých veriteľov. Tiež je dobré poradiť sa s realitným právnikom, ktorý vám s týmto procesom pomôže.
Kroky
Časť 1 zo 4: Nájdenie bytového komplexu
Krok 1. Vyberte si typ komplexu, ktorý chcete kúpiť
Možno budete chcieť kúpiť bytový komplex, ktorý pozostáva iba z bytových domov. Mali by ste však zvážiť aj nákup komplexu „zmiešaného použitia“. Tento typ komplexu obsahuje aj komerčné nehnuteľnosti, ktoré si môžete prenajať.
- Komplex, ktorý v súčasnosti nie je zmiešaným použitím, je možné previesť. Zónovanie to však musí umožniť.
- Zamyslite sa aj nad tým, aké vybavenie by mal váš bytový komplex mať. Môže mať napríklad fitnescentrum, bazén alebo spoločné priestory na súkromné činnosti.
Krok 2. Zvážte najatie realitného makléra
Budete chcieť kúpiť komplex v oblasti, ktorá neklesá, a zástupca vám môže pomôcť tieto oblasti identifikovať. Porozprávajte sa s ostatnými vlastníkmi bytových komplexov o tom, či pracovali s agentom a či by ich odporučili.
- V ideálnom prípade by ste mali ísť s niekým, kto pracuje ako agent na plný úväzok. Brigádnik nemusí poznať trh zvnútra ani zvonku.
- Samozrejme, môžete skúmať bytové komplexy sami. Skontrolujte online, porozprávajte sa s inými investormi a jazdte po štvrtiach. Agent so skúsenosťami s bytovými komplexmi vám však môže ušetriť čas.
Krok 3. Navštívte bytové komplexy
Pred rozhodnutím o kúpe vždy navštívte komplex osobne. Mali by ste prejsť všetkými budovami v komplexe a prezrieť si všetky spoločné priestory. Robte si poznámky a pýtajte sa. Kúpa bytového komplexu je veľká investícia a nemali by ste pokračovať, pokiaľ sa so stavmi budov nebudete cítiť dobre.
- V komplexe neprechádzajte iba jednou budovou. Ak tak urobíte, môžete predpokladať, že ostatné budovy sú v ekvivalentnom stave. Buďte skeptickí, ak sa zástupca predajcu bráni ukázať vám všetky budovy v komplexe.
- Nezabudnite navštíviť večer, aby ste si mohli pozrieť bezpečnostné prvky v bytovom komplexe. Chodníky by mali byť dobre osvetlené, dvere riadne zamknuté a nikto by sa nemal zdržiavať v priestoroch.
Krok 4. Porozprávajte sa so súčasným majiteľom
Veľa cenných informácií môžete získať stretnutím so súčasným majiteľom bytového komplexu. Buďte pripravení klásť relevantné otázky. Opýtajte sa napríklad na nasledujúce:
- Koľko jednotiek sa prenajíma? Financovanie bytového komplexu, ktorý sa prenajíma, bude jednoduchšie.
- Ako dlho sú tam nájomníci? Komplex s dlhodobými nájomníkmi môže byť stabilnejší.
- Prečo vlastník predáva? Ukončenie alebo zmena investície sú legitímne dôvody. Majiteľ, ktorý predáva, pretože prichádza o peniaze, je však červenou vlajkou. Majte na pamäti, že dôvod, prečo vlastník predáva, môže byť dôverný.
Krok 5. Požiadajte o informácie o súčasných nájomníkoch
Budete chcieť vedieť podrobnosti o ich prenájme. Požiadajte o „nájomné“, ktoré by malo obsahovať nasledujúce informácie:
- Zoznam nájomcov a ich jednotiek.
- Rozmery každej jednotky.
- Podmienky nájmu.
- Výška nájmu a zálohy.
- Počet spální a kúpeľní v každej jednotke.
Časť 2 zo 4: Analýza ziskovosti
Krok 1. Odhadnite, koľko si môžete prenajať
Nemali by ste si kupovať bytový komplex, pokiaľ si to nemôžete dovoliť. Analyzujte, či súčasný prenajímateľ prenajal jednotky príliš lacno alebo či je nájomné v súlade s trhovou sadzbou.
- Nájdite porovnateľné bytové komplexy online. Pozrite sa, za koľko inzerujú svoje jednotky. Skvelý zdroj, ktorý vám môže pomôcť zistiť ceny prenájmu v okolí, nájdete na stránke
- Môžete sa tiež opýtať rôznych správcovských spoločností, aká je trhová sadzba vo vašej oblasti.
- Ak má komplex obchodné priestory, realitný agent vám môže tiež pomôcť zistiť, koľko treba účtovať.
Krok 2. Odhadnite svoje výdavky
Bytové komplexy vyžadujú neustálu údržbu, preto musíte analyzovať náklady na údržbu. Získajte výkaz ziskov a strát od súčasného vlastníka. Neverte tomu však na 100%. Majiteľ by mohol niektoré čísla skombinovať, aby bol bytový komplex atraktívnejší. Znova skontrolujte informácie o výdavkoch:
- Získajte daňové informácie o komplexe od okresného hodnotiteľa.
- Odhadnite náklady na správu majetku kontaktovaním správcovskej spoločnosti. Opýtajte sa, koľko účtujú. Ich poplatok je spravidla založený na percentuálnom podiele z predpokladaného nájomného.
- Vypočítajte množstvo potrebnej údržby. Ak ste nikdy predtým neviedli bytový komplex, porozprávajte sa so súčasným majiteľom. Opýtajte sa, koľko ročne minú na opravu každej jednotky alebo areálu. V ideálnom prípade by ste chceli minúť približne 40 percent peňazí, ktoré vynaložíte, na prevádzkové náklady.
Krok 3. Spustite čísla
Veritelia vám neposkytnú peniaze na kúpu bytového komplexu, pokiaľ nepreukážete, že bude ziskový. Úzko spolupracujte s účtovníkom na skracovaní čísiel a vytváraní potrebných finančných dokumentov na zobrazenie veriteľa. Účtovníka môžete nájsť tak, že sa obrátite na spoločnosť verejných účtovníkov vášho štátu.
- Vypočítajte si čistý prevádzkový príjem, ktorý je vašim hrubým príjmom mínus výdavky.
- Vytvorte analýzu peňažných tokov. Ukážte, ako sa množstvo peňazí, ktoré prichádzate, vyrovná sume, ktorú miniete. Na začiatku alebo v obdobiach, keď je trh s prenájmom zlý, nemusí prísť žiadny peňažný tok.
- Majte na pamäti, že veritelia budú prevádzkovať aj svoje vlastné čísla, rovnako ako odhadca, ktorý si komplex váži.
Časť 3 zo 4: Získanie financovania
Krok 1. Skontrolujte svoju úverovú správu
Každý rok máte nárok na jednu bezplatnú úverovú správu. Váš veriteľ sa pozrie na vašu osobnú úverovú históriu, preto by ste ju mali vytiahnuť a skontrolovať chyby. Spochybnite všetko, čo je nesprávne.
- Môžu byť napríklad uvedené účty, ktoré nie sú vaše, alebo môže byť účet nesprávne uvedený ako predvolený alebo v zbierkach. Tiež môže byť nesprávny úverový limit.
- Začnite skoro. Dokončenie celého procesu námietky môže trvať až 60 dní. Predtým, ako sa obrátite na veriteľa, budete chcieť čistú úverovú správu.
Krok 2. Získajte informácie o komerčných pôžičkách
Pôžičky na komerčné nehnuteľnosti nie sú to isté ako pôžičky, ktoré si beriete na kúpu vlastného domu. Spravidla môžu byť pôžičky na 30 rokov alebo na päť alebo sedem. Úrokové sadzby môžu byť tiež variabilné alebo pevné.
- Ak môžete získať pôžičku bez regresu, budova zabezpečí úver ako zábezpeku. Avšak bezúročné pôžičky nie sú dostupné pre všetkých dlžníkov a budova musí mať spravidla hodnotu najmenej 2,5 milióna dolárov.
- V prípade regresnej pôžičky nesiete osobnú zodpovednosť za pôžičku. V prípade zlyhania môžete byť žalovaní a môžete prísť o osobný majetok. Úverové pôžičky sú rizikovejšie, ale môže to byť jediný typ pôžičky, ktorú môžete ako nový prenajímateľ získať.
- Komerčné pôžičky tiež vyžadujú zálohu okolo 30% z kúpnej ceny.
- Ak máte problém získať komerčnú pôžičku, zvážte radšej uzavretie zmluvy o nehnuteľnosti. Realitné zmluvy vyžadujú vysoké akontácie, ale ich schválenie je menej náročné. Zálohová platba môže byť nižšia, ako by požadovala banka, v závislosti od toho, koľko chce predávajúci.
Krok 3. Urobte vlastníkovi ponuku
Diskutujte o tom, aká je rozumná ponuka, so svojim realitným maklérom, ktorá bude závisieť od stavu miestneho trhu. Ak je trh horúci, možno budete musieť zaplatiť požadovanú cenu-alebo dokonca viac.
- Bez ohľadu na to, ako je trh horúci, trvajte na 90-dňovom viazanom období. Na kontrolu budete potrebovať najmenej 60 dní. Pred zatvorením vám tak zostane 30 dní na kontrolu dokumentov.
- Ak využívate veriteľa, opýtajte sa ho, ako dlho trvá vybavenie vašej pôžičky. V závislosti od vášho veriteľa možno budete musieť požiadať majiteľa o viac času, aby bolo všetko dohromady.
Krok 4. Nechajte stavbu skontrolovať
V prípade komplikácií alebo oneskorení neskôr najmite inšpektora so skúsenosťami v komerčných nehnuteľnostiach čo najskôr. Nájdite inšpektora tým, že dostanete odporúčanie od realitnej kancelárie alebo sa porozprávate s iným majiteľom bytového komplexu.
- Vopred si overte, čo sa bude kontrolovať. Opýtajte sa, či potrebujete najať špeciálneho inšpektora na kontrolu bazéna alebo tenisového kurtu.
- Ak inšpektor zistí problémy, požiadajte predajcu o kredit, ktorý zníži sumu, ktorú zaplatíte. Alternatívne môže predajca vykonať opravy pred zatvorením.
Krok 5. Zhromaždite požadované informácie o žiadosti o pôžičku
Pri žiadosti o pôžičku musíte poskytnúť veriteľovi informácie o bytovom komplexe, takže skôr, ako sa obrátite na veriteľa, zozbierajte nasledujúce informácie:
- obrázky bytového komplexu
- pôdorysy
- mapu blízkeho okolia
- popis nehnuteľnosti (napr. počet jednotiek, rok postavenia, atď.)
- očakávané upgrady
- informácie o prenájme
- kúpna cena
- mená realitných kancelárií, zástupcov a titulných spoločností zapojených do transakcie
Krok 6. Požiadajte o pôžičku
Oslovte viacerých veriteľov, aby ste mohli porovnať ich ponuky. Požiadajte o žiadosť a odošlite ju spolu s podpornou dokumentáciou. Ak úradník pre pôžičky potrebuje viac informácií, poskytnite ich čo najskôr.
Krok 7. Porovnajte pôžičky
Po schválení vám veriteľ zašle zámerný list alebo termínový list. Starostlivo to analyzujte. Špecifikuje sumu, ktorú si môžete požičať, a ďalšie podmienky. Vyberte si pôžičku, ktorej podmienky sú pre vás najvhodnejšie.
- Podpíšte termínový list alebo zámer pre veriteľa, ktorého si vyberiete. V tomto mieste možno budete musieť zaplatiť svoj vklad.
- Veriteľ by mal nadviazať na úplný (a konečný) úverový záväzok.
Časť 4 zo 4: Zatvorenie bytového komplexu
Krok 1. Najmite si advokáta
Pred kúpou bytového komplexu budete musieť podpísať mnoho právnych dokumentov. Nesnažte sa robiť všetko sami. Namiesto toho by ste mali najať skúseného právnika, ktorý navrhne a skontroluje všetky dokumenty. Advokát môže urobiť nasledovné:
- Navrhnite, vyjednajte a prečítajte si kúpnu zmluvu.
- Na nevyhnutné opravy vyhľadajte od vlastníka kredity.
- Zaistite, aby bol názov jasný.
- Nastaviť úschovu.
Krok 2. Vytvorte spoločnosť s ručením obmedzeným, ktorá bude vlastniť bytový komplex
Ak je niekto v bytovom komplexe zranený, môže vás žalovať, pretože ste sa pri údržbe neopatrne starali. Ak prehráte súdny spor, poškodená osoba si môže prísť po vašom osobnom majetku, napríklad po vlastnom dome. Vlastníctvom komplexu prostredníctvom spoločnosti LLC sú vaše osobné aktíva chránené.
- Vlastníctvo budovy ako LLC vás nechráni pred všetkými súdnymi spormi. Váš veriteľ vás napríklad môže žalovať, ak nesplácate čerpanú pôžičku. Napriek tomu vlastníctvo bytového komplexu ako LLC poskytne značnú ochranu pred zranením osôb a inými súdnymi spormi.
- Začnite spoločnosť LLC predložením príslušných dokumentov svojmu štátnemu tajomníkovi a získaním potrebných povolení alebo licencií. Pomôcť vám môže aj váš právnik, pretože to môže byť časovo náročné.
Krok 3. Skontrolujte zmluvy a zverejnenia
Na uzatvorenie zmluvy o nehnuteľnosti budete musieť spolu so svojim zástupcom vykonať značnú hĺbkovú previerku. Budete napríklad musieť urobiť nasledovné:
- Nechajte si vyplniť príslušný prieskum názvu. Hypotekárny plán je spravidla nedostatočný. Namiesto toho budete potrebovať prieskum názvu ALTA.
- Skontrolujte všetky informácie o nehnuteľnosti. Majiteľ napríklad môže odhaliť, že s majetkom, ktorý inšpektor nezachytil, nie je niečo v poriadku.
- Pozrite sa na priradenie nájomných zmlúv a dokumentov.
- Zvážte vplyv obmedzení zón na bytový komplex. Ak chcete previesť komplex na zmiešané použitie, je to kľúčový krok.
- Prečítajte si zmluvy o službách bytového komplexu.
- Na opravy je potrebné získať potrebné povolenia.
Krok 4. Zúčastnite sa zatvárania
Váš právny zástupca by sa mal zúčastniť ukončenia spolu so zástupcom vašej LLC (ak ste ju vytvorili). Pri ukončení by ste mali dostať rôzne dokumenty vrátane listiny o odhlásení a priradených lízingov a zmlúv.
Krok 5. Najmite niekoho na správu bytového komplexu
V závislosti od veľkosti komplexu môže byť nemožné spravovať nehnuteľnosť sami bývaním na mieste. Namiesto toho by ste mali najať správcovskú spoločnosť. Budú spravovať nehnuteľnosť vyberaním nájomného a plánovaním opráv.
- Skontrolujte náklady. Správcovské spoločnosti si spravidla účtujú 5-10% z vybraného nájomného.
- Porozprávajte sa s inými prenajímateľmi o odporúčaní. Prípadne sa môžete informovať u miestneho združenia bytov.
- Porovnajte spoločnosti spravujúce majetok na základe viac ako ceny. Pozrite sa aj na služby, ktoré ponúkajú.
