Pri kúpe nehnuteľnosti na rehabilitáciu je dôležité, aby ste urobili upratovanie a opravy domu v konkrétnom poradí. Nechcete predbehnúť seba ani strácať čas a peniaze na projekte. Pristupujte k procesu systematicky a nenechajte sa frustrovať, ak veci nejdú podľa plánu. Tu je niekoľko tipov, ktoré vám pomôžu pri sanácii domu alebo komerčného majetku.
Kroky
Metóda 1 z 2: Príprava na obnovu majetku
Krok 1. Skontrolujte nehnuteľnosť
Pred začatím rehabilitácie si dôkladne prezrite nehnuteľnosť. Všimnite si, ktoré položky sú v dobrom stave a v ktorých oblastiach je potrebné pracovať. Je užitočné, ak s vami prejde profesionálny inšpektor. Bude schopný identifikovať veci, ktoré vám môžu chýbať. V USA nájdete kvalifikovaného inšpektora prostredníctvom Americkej spoločnosti domácich inšpektorov. Pri prechádzaní nehnuteľnosťou položte inšpektorovi otázky.
- Domáca kontrola by mala zahŕňať vykurovací systém, klimatizáciu alebo vzduchotechniku, vnútorné inštalácie, elektrický systém, strechu, podkrovie, akúkoľvek viditeľnú izoláciu, steny, stropy, podlahy, okná, dvere, základ, kanalizáciu a suterén.
- Ak nie ste dodávateľom, nemali by ste kontrolu vykonávať sami.
- Pri kontrole si všetko odfoťte. Váš inšpektor zvyčajne odfotí problémové oblasti, aby ich zaznamenal, ale mali by ste mať aj dokumentáciu na svoje účely.
- Cena obhliadky závisí od veľkosti nehnuteľnosti.
Krok 2. Vytvorte kontrolný zoznam
Akonáhle identifikujete oblasti, ktoré potrebujú prácu, vytvorte si kontrolný zoznam pre rehabilitáciu. Pomôže vám to udržať sa na trati a nevynechať žiadne opravy. Zahrňte interiérové (steny, farby atď.) Aj exteriérové položky (napr. Terénne úpravy, odkvapy a vonkajšie osvetlenie).
- Kontrolný zoznam by mal byť veľmi podrobný a opisovať všetko, čo je potrebné s nehnuteľnosťou urobiť.
- Kontrolnú správu je možné použiť na vygenerovanie kontrolného zoznamu.
Krok 3. Vytvorte rozpočet
Prejdite si kontrolný zoznam a rozhodnite sa, koľko budú stáť jednotlivé opravy. Tabuľka programu Excel je úžasný nástroj, ktorý môžete použiť pre svoj rozpočet. Rozpočet by mal byť rozpísaný na položky pre každú jednotlivú opravu. Ak náklady na opravy presiahnu váš rozpočet, budete musieť v kontrolnom zozname vykonať určité zmeny.
- Rozpočet na neočakávané problémy. Tieto sa určite stanú. Akonáhle začnete s rehabilitačným procesom, môžu nastať nové problémy.
- Ak plánujete nehnuteľnosť predať po dokončení rekonštrukcie, zvážte, za koľko budete môcť nehnuteľnosť predať.
Krok 4. Spolupracujte s dodávateľom
Vďaka dobrému dodávateľovi sa proces rehabilitácie výrazne uľahčí. Neponáhľajte sa, keď hľadáte vhodného dodávateľa. Dodávateľov nájdete prostredníctvom odporúčaní, miestneho stavebného oddelenia, asociácií investujúcich do nehnuteľností a obecných pracovných rád. Predbežne preverte každého kandidáta, aby ste zistili, či je vhodný pre váš projekt.
-
Otázky pred obrazovkou by mali zahŕňať tieto úvahy:
- Skúsenosti dodávateľa: chcete najmenej tri roky
- Vybavenie: dodávateľ by mal mať vlastné zariadenie
- Zamestnanci: chcete vidieť adekvátnu podporu na dokončenie práce
- Licencovanie: dodávateľ by mal mať licenciu podľa štátnej alebo inej miestnej jurisdikcie
- Poistenie: zodpovednosť a odškodnenie pracovníka
- Použitie subdodávateľa: určte, či dodávateľ bude na túto úlohu používať subdodávateľov
- Odporúčania: vyhľadajte aspoň tri pozitívne odporúčania
- Každý dodávateľ, o ktorého máte záujem, by mal predložiť formálnu ponuku. Vyberte si dodávateľa, ktorý vyhovuje vášmu rozpočtu a preukáže schopnosť vykonávať dobrú prácu.
Krok 5. Prejdite sa s dodávateľom
Keď ste si vybrali dodávateľa, možno budete musieť urobiť ďalšiu prechádzku nehnuteľnosťou. Váš dodávateľ vám tiež môže pomôcť s úpravami rozpočtu a kontrolného zoznamu.
Nastavte si časový harmonogram dokončenia, keď budete mať u dodávateľa všetko na svojom mieste. Vďaka tomu budú všetky zúčastnené strany zodpovedné a na rovnakej stránke
Krok 6. Získajte všetky potrebné povolenia
Na obnovu nehnuteľnosti sa spravidla vyžaduje povolenie. Zavedenie požadovaných povolení vám pomôže vyhnúť sa porušovaniu miestnych stavebných predpisov. Kontaktujte miestne stavebné oddelenie a zistite, čo potrebujete. To sa bude líšiť v závislosti od typu práce, ktorú budete vykonávať.
- Typické renovácie, ktoré vyžadujú povolenie, zahŕňajú inštaláciu nových elektrických rozvodov, rozšírenie podlahovej plochy, inštaláciu plotu vysokého viac ako šesť stôp a čokoľvek, čo zahŕňa verejnú kanalizáciu.
- Úlohy, ako je inštalácia strechy, vloženie novej podlahy, natieranie a výmena okien a dverí, spravidla nevyžadujú povolenie.
- Váš dodávateľ vám môže pomôcť zaobstarať povolenia.
Metóda 2 z 2: Práce na majetku
Krok 1. Začnite s demoláciou a odvozom odpadu
Odstráňte všetky odpadky vo vnútri alebo mimo budovy. Odstráňte všetky poškodené položky alebo položky, ktoré budete vymieňať (podlahy, skrinky, spotrebiče, svietidlá, toalety, ohrievače vody atď.), a vlečka.
Krok 2. Vyriešte všetky problémy so strechou alebo základmi
Ak nehnuteľnosť potrebuje novú strešnú krytinu, mali by ste to urobiť skôr, ako začnete pracovať na akýchkoľvek opravách interiéru. Nechcete, aby do konštrukcie zatekala nejaká voda. V tomto čase je potrebné vykonať aj opravu základových dosiek alebo nosníkov.
Prvé vyriešenie problémov exteriéru pritiahne menšiu pozornosť na nehnuteľnosť počas rekonštrukcie
Krok 3. Nainštalujte nové dvere, okná a obloženie
Vonkajšie dvere a okná by ste mali riešiť, keď je základ hotový. Ochránite tak svoj majetok pred počasím a prienikom zvierat. Vďaka novým oknám a dverám bude nehnuteľnosť pôsobiť menej ako stavenisko.
- Spočítajte si počet dverí a okien, ktoré budete potrebovať, a pred kúpou položiek vykonajte merania. Merajte veľmi opatrne.
- Nové vchodové dvere sú príjemným spôsobom, ako zmeniť vzhľad nehnuteľnosti a pridať hodnotu.
Krok 4. Práce na vodovodnom potrubí a systéme vykurovania, vetrania a klimatizácie (HVAC)
Opravy vodovodných potrubí môžu zahŕňať ohrievače vody, vane a sprchy, toalety a rozvody vody/plynu. Možno budete potrebovať nový systém TZB alebo opravu súčasného. Na elektrickom systéme sa dá pracovať aj počas tejto doby.
Buďte opatrní pri inštalácii vonkajšej klimatizačnej jednotky skôr, ako niekto nehnuteľnosť okupuje na plný úväzok. Nechcete, aby vám ho niekto ukradol
Krok 5. Zaveste a dokončite horninu (sadrokartón)
Môžete buď nainštalovať novú dosku alebo opraviť existujúcu dosku. Oprava existujúcej horniny je lacnejšia. Akonáhle skončíte s listovou horninou, môžete pracovať na textúre steny a stropu.
Krok 6. Maľujte strop a steny
Chráňte podlahu plastom alebo plátnom a maliarskou maskovacou páskou ochráňte oblasti, ktoré nechcete natierať. Okná a pánty by mali byť tiež potiahnuté páskou. Pred začatím maľovania kriedou alebo naneste striekancovanie na ozdobné prvky a soklové lišty. Pred nanesením farby použite na steny základný náter.
- Steny by ste mali vyčistiť skôr, ako začnete maľovať. Niektorí maliari po nanesení základného náteru stenu opäť ľahko zbrúsia a vyčistia.
- Maľujte steny ťahom v tvare V alebo W a vyhnite sa priamemu pohybu nahor a nadol.
Krok 7. Nainštalujte svietidlá, podlahu a spotrebiče (sporáky, umývačky riadu, práčky, sušičky atď.)
)
- Osvetlenie je úžasný spôsob, ako zmeniť vzhľad nehnuteľnosti, a je relatívne lacné v porovnaní s inými opravami.
- Podlaha môže zahŕňať vinylové alebo keramické dlaždice, tvrdé drevo, koberec alebo laminát.
- Podlaha sa inštaluje neskôr v procese rehabilitácie, aby sa zabránilo vniknutiu farby na podlahu a aby sa zabránilo poškodeniu pracovníkov, ktorí vchádzajú dovnútra a von z domu. Pretože chcete, aby vaše podlahy vyzerali sviežo, keď skončíte, mali by ste pred inštaláciou podlahy zvážiť vykonanie väčšiny vnútorných prác. Pri vnútorných prácach sa snažte prinajmenšom chrániť novú podlahu pred silným chodom.
Krok 8. Pridajte dokončovacie úpravy
Keď je všetko hotové, prejdite a preskúmajte všetku prácu, ktorá bola vykonaná. Možno budete musieť opraviť farbu alebo na poslednú chvíľu upraviť vodovodné, vzduchotechnické alebo elektrické systémy. Rovnako by ste mali nehnuteľnosť poriadne vyčistiť.
Záverečná kontrola je tiež dobrý nápad
Krok 9. Upravte krajinu na pozemok
Začnite pracovať vpredu, pretože to ľudia uvidia ako prvé. O ploty, terasy, paluby, chodníky, verandy a príjazdové cesty by ste sa mali najskôr postarať. Akonáhle sú tieto položky hotové, pridajte pôdu na výsadbu kvetov, kríkov atď. Zadný dvor by ste mali riešiť ako posledný.
- Pred kúpou rastlín zistite, koľko slnka dostane váš majetok. Ak je prítomných veľa stromov, zaobstarajte si rastliny, ktoré nevyžadujú veľa slnečného svetla.
- Porozprávajte sa s niekým v záhradnom centre o svojich predstavách a požiadajte o návrhy týkajúce sa druhu rastlín, ktoré budú pre váš majetok najlepšie fungovať.
- Zvážte, koľko času vám budú vaše terénne úpravy vyžadovať. Ak nemáte veľa času venovať sa dvoru, hľadajte možnosti nízkej údržby.
- Ak máte nízke okná, vysaďte namiesto vyšších rastlín nízko rastúce kríky, stromy a pôdny kryt. Nechcete zakrývať výhľad.
Tipy
- Obchody ako Menard's, Home Depot alebo Lowe's sú pohodlné a dobre zásobené položkami na obnovu vášho majetku.
- Buď trpezlivý. Rekonštrukcia majetku je často preťažená alebo sa nedodržiava pôvodný časový harmonogram.
- Vykonajte opravy správne. Pokúšanie sa skryť problémy s lacnou prácou nevyhnutne povedie v dlhodobom horizonte k sklamaným výsledkom.
