Kúpa starších domov, ich oprava a následný ďalší predaj so ziskom sa bežne nazýva „prevrátenie“domu. Úspešné prevrátenie závisí od nájdenia nehnuteľností, ktorých ceny sú dostatočne nízke na to, aby umožnili zisk, keď sa počiatočná investícia a náklady na opravy odpočítajú od konečnej predajnej ceny. Existuje niekoľko spôsobov, ktorými môžete nájsť domy, ktoré je možné prevrátiť. Najprv zostavte zoznam domov pomocou online zdrojov, informácií z kancelárie okresného úradníka a prostredníctvom konzultácie s realitným agentom. Dôkladne vyhodnotte všetky domácnosti. Pred konečným nákupom sa poraďte s odborníkmi a vyjednajte s predajcom. Pomôže vám to nájsť najlepšiu cenu na zisk prevrátením domu.
Kroky
Časť 1 z 3: Zostavenie zoznamu domov
Krok 1. Získajte informácie o priemerných cenách na vašom trhu
Prvým krokom k nájdeniu domov je obrátiť sa na svoj trh. Chcete sa uistiť, že rozumiete priemernej cene v oblasti, ktorú hľadáte, aby ste mohli najlepšie identifikovať podhodnotené domy.
- Pozrite sa na množstvo domov, ktoré sú v súčasnej dobe na trhu, aby ste získali predstavu o priemernej cene. To vám nielen poskytne predstavu o tom, aké domy sú podhodnotené, ale tiež vám poskytne predstavu o tom, za koľko by ste opravený dom mali predať.
- Mali by ste sa tiež pozrieť na faktory, ktoré ovplyvňujú hodnotu domu. Je dom v bezpečnej štvrti? Je to blízko školy alebo obchodnej štvrte? Má faktory, ktoré ho robia žiadaným pre priemerného kupujúceho? V týchto oblastiach budete chcieť zacieliť na podhodnotené domy, pretože neskôr ich pravdepodobne predáte so ziskom.
Krok 2. Vyhľadajte podhodnotené domy pomocou online nástrojov
Jeden z najlepších spôsobov, ako začať hľadať domy na otočenie, je použitie online nástrojov. Online vyhľadávače vám umožnia zadať cenové rozpätie a hľadať domy v konkrétnych oblastiach. Začnite svoj zoznam tým, že si na internete nájdete množstvo domov.
- Domy môžete vyhľadávať pomocou stránok ako Zillow, Realtor.com alebo Trulia. Vylepšite vyhľadávací nástroj, aby boli najskôr uvedené najnižšie ceny. Prezrite si rôzne domácnosti a uložte si zaujímavé záznamy do počítača.
- Získate tak predstavu o tom, kde sa v okolí spravidla nachádzajú lacnejšie domy. To vám môže zúžiť vyhľadávanie na ulici, keď hľadáte domy prostredníctvom realitnej kancelárie alebo iných predajní.
- Majte na pamäti, že podhodnotené domy nie sú vždy najlacnejšie. Chcete dom, ktorý sa predáva za nižšiu cenu, ako je trhová hodnota, ale taký, ktorý je možné opraviť a ďalej predať po ceste. Najlacnejší dom v danej oblasti môže mať vážne problémy a neoplatí sa investovať.
- Existuje niekoľko nových webových stránok v určitých oblastiach kraja, ktoré vám môžu poskytnúť dobré miesto pre začiatok, a urobia za vás určité overenie. BMV odvádza skvelú prácu pri spúšťaní automatizovaných počítačov a porovnáva ich s cenníkovou cenou, takže obchody pod trhovou hodnotou (alebo podhodnotené) už sú pre vás filtrované. Napriek tomu, že každá ponuka nemusí byť skvelá, môže vám poskytnúť skvelé miesto na začatie výskumu potenciálnej nehnuteľnosti. Táto stránka poskytuje aj ďalšie užitočné štatistiky, ako sú predaje REO a priemerné dni na trhu v tejto oblasti. Tieto druhy čísel môžu poskytnúť prehľad o tom, čo sa deje v cieľovom susedovi.
Krok 3. Navštívte kanceláriu svojho okresného úradníka a nájdite domy v procese exekúcie
Domy, ktoré prechádzajú procesom exekúcie, budú spravidla lacnejšie. Predbežne uzavreté domy sa dajú ľahko prevrátiť a nemusia si vyžadovať rozsiahle opravy. Možno budete môcť urobiť ponuku priamo majiteľovi, čo môže byť lacnejšie ako ísť cez realitného makléra. Môžete navštíviť miestny úrad okresného úradníka alebo úrad okresného úradníka v oblasti, ktorú chcete kúpiť, a nájsť zoznamy uzavretých domov.
Krok 1.
- Porozprávajte sa s pracovníkom v kancelárii o tom, ako nájsť uzavreté domy. Obvykle hľadáte Oznámenie o predaji, Lis Pendens alebo Oznámenie o predvolenom nastavení.
- Môžete si tiež pozrieť miestne noviny. Spravidla existuje sekcia verejných oznámení, ktorá vás upozorňuje na uzavreté domy.
Krok 2. Hľadajte domy mimo veľkých miest
Neobmedzujte svoje vyhľadávanie na väčšie mestá. Zatiaľ čo domy v mestách majú tendenciu predávať za viac, stále môžete zarobiť na preklápaní domov mimo mesta. Domy za nízke ceny zvyčajne nájdete 2 až 3 hodiny mimo hraníc mesta.
- Nechoďte príliš vidiecky. Farma v izolovanej oblasti pravdepodobne nepredá s veľkým ziskom. Držte sa malých miest v blízkosti miest alebo prímestských oblastí.
- Ak je to možné, pozerajte sa na domy mimo pobrežia. Domy v mestách na stredozápade a juhu majú oveľa nižšie ceny ako domy na východnom alebo západnom pobreží.
Krok 3. Nastavte automatický výstražný systém
Ak nájdete domov za dobrú cenu, chcete byť prvou osobou, ktorá predloží ponuku. To vám môže poskytnúť náskok pred konkurenciou. Je dobré mať nastavený nejaký automatický výstražný systém. Porozprávajte sa so svojou realitnou kanceláriou o automatickom výstražnom systéme. Ak nepracujete s agentom, stránky ako Zillow vám vo všeobecnosti umožňujú nastaviť automatické upozornenia týkajúce sa domov za určitú cenu v určitej oblasti.
Krok 4. Vyhľadajte domy na predaj vlastníkom
Ak vlastník potrebuje rýchlo predať dom, môže sa vzdať rozhovoru s realitným maklérom. Domy ponúkané na predaj vlastníkom môžu predávať lacnejšie. Majitelia domov nemusia poznať skutočnú hodnotu svojho majetku a nechajú ho ísť za cenu hlboko pod trhovou hodnotou. Je dobré prejsť sa po niektorých štvrtiach, kde uvažujete o kúpe domov. Dávajte si pozor na nápisy „Na predaj vlastníkom“.
Krok 5. Poraďte sa s realitným maklérom
Vždy je dobré mať na svojej strane profesionála. Ak ste na realitnom trhu nováčik, porozprávajte sa s realitným maklérom o hľadaní domov, ktoré by ste mohli prevrátiť. Kvalifikovaný zástupca vám môže pomôcť nasmerovať vás k vysoko kvalitným domovom za nízke ceny, ktoré vyhovujú vašim potrebám.
- Realitného makléra môžete nájsť online alebo prehliadaním žltých stránok. Môžete si prečítať recenzie agenta na webových stránkach, ako je Yelp, aby ste sa uistili, že majú dobrú povesť.
- Mali by ste tiež požiadať ostatných ľudí, ktorí prešli domovom, o odporúčanie agenta. Realitný agent by vám mal byť tiež ochotný poskytnúť kontaktné informácie o minulých klientoch. Porozprávajte sa s minulými klientmi a položte si rôzne otázky, aby ste sa uistili, že potenciálny realitný agent je solídny.
Časť 2 z 3: Posúdenie potenciálnych investícií
Krok 1. Navštívte rôzne domy
Pri hľadaní domov, ktoré je potrebné prevrátiť, neobmedzujte vyhľadávanie. Navštívte najrozmanitejšie domy v niekoľkých rôznych oblastiach. Zvážte výhody a nevýhody každého domu, ktorý navštívite, aby ste sa mohli rozhodnúť, do ktorých domov sa oplatí investovať.
- Zúčastnite sa mnohých otvorených domov vo vami zvolenej štvrti. Tiež by ste sa mali porozprávať so svojim realitným maklérom a požiadať o obhliadku viacerých domov v jeden deň.
- Pochopte, prečo môžu byť domy lacné. Niektoré lacné domy môžu potrebovať rozsiahle opravy alebo byť na zlom mieste. Ostatné domy môžu potrebovať iba drobné opravy a ceny môžu byť znížené kvôli iným faktorom, napríklad pre majiteľov, ktorí potrebujú rýchlo predať.
Krok 2. Nevyhýbajte sa domom, ktoré potrebujú opravu
Niektoré domy môžu mať nižšiu cenu, pretože vyžadujú určité opravy. Väčšina domov, s ktorými sa pri preklápaní domov stretnete, bude do istej miery fixačným zvrškom, takže sa nebráňte opravám. Ak sa dajú opravy vykonať rýchlo a za nižšiu cenu, môže sa stať, že sa vám domov oplatí investovať.
- Dom často potrebuje iba kozmetické opravy. Zlá náterová hmota, zlé koberce alebo silný zápach môžu zanechať domov na trhu dlhší čas. Výsledkom bude zníženie ceny domu. Takéto problémy sa však dajú pomerne ľahko vyriešiť.
- Vykonajte malý prieskum na vlastnej koži. Zavolajte rôznym dodávateľom a opýtajte sa ich, koľko niektoré opravy spravidla stoja. Tiež by ste sa mali opýtať majiteľov domov alebo realitných maklérov, či nie sú na dome potrebné väčšie opravy.
Krok 3. Urobte veľa ponúk
Pri hľadaní domov, ktoré je potrebné prevrátiť, je dobré urobiť veľa ponúk. Trh bude pravdepodobne do istej miery konkurenčný a nebudete si môcť kúpiť každý dom, na ktorý ponúknete. Profesionáli vám odporúčajú použiť pravidlo 100-10-1. To znamená, že by ste sa mali pozrieť na zhruba 100 domov, ponúknuť zhruba 10 domov a v skutočnosti kúpiť 1 dom z 10.
- Nebojte sa robiť ponuky na domy, ktoré nie sú vašou prvou voľbou. Väčšina vašich cenových ponúk aj tak padne. Ak skončíte s domovom, ktorý nebol vašou prvou voľbou, stále môžete nákup poriadne využiť.
- Neposkytujte však ponuky na domy, o ktorých viete, že ich nechcete. Napríklad dom vo veľmi zlej štvrti pravdepodobne nie je hodnotnou investíciou. Ponuky robte iba na domoch, o ktorých sa domnievate, že môžete s preklápaním žiť.
Časť 3 z 3: Rozhovor s profesionálmi o nákupe
Krok 1. Nechajte si vykonať domovú prehliadku nehnuteľností, o ktorých kúpe uvažujete
Nikdy nekupujte nehnuteľnosť bez toho, aby ste si nechali vopred urobiť obhliadku domu. Najmite si kvalifikovaného domáceho inšpektora, ktorý vyhodnotí domácnosť pred tým, ako urobíte ponuku.
- Domový inšpektor bude neutrálna tretia strana, ktorá nemá záujem minimalizovať škody pri predaji. On alebo ona vám povie, koľko práce je v domácnosti potrebné.
- Dom, ktorý potrebuje drobné opravy, je skvelou investíciou, ak hľadáte preklopenie domu. Dom, ktorý potrebuje zásadnú rekonštrukciu, však nemusí stáť za váš čas a peniaze.
Krok 2. Porozprávajte sa s advokátom
Pokiaľ nemáte právnické vzdelanie, nikdy by ste si nemali kupovať dom bez konzultácie s realitným zástupcom. S kúpou domu súvisí množstvo papierovania a zmlúv. Kvalifikovaný realitný zástupca vám poradí a zabráni vám pri zlom rozhodovaní o kúpe.
- Právneho zástupcu môžete nájsť online alebo na miestnych žltých stránkach. Tiež by ste sa mali porozprávať s priateľmi alebo kolegami, ktorí prehodia domy a požiadať o odporúčanie.
- Pred prijatím zástupcu si vždy prečítajte recenzie, aby ste sa uistili, že si vyberiete niekoho s dobrou povesťou.
Krok 3. Získajte odhady nákladov na opravu od rôznych profesionálov
Chcete sa uistiť, že náklady na opravy neprevyšujú prípadný zisk domu. Zavolajte rôznym licencovaným dodávateľom vo vašej oblasti. Povedzte im, aké druhy opráv potrebujete, a požiadajte ich o odhady. Vypočítajte si zhruba, koľko budú celkové náklady na opravy.
- Niektorí dodávatelia neposkytnú bezplatný odhad, ak nevlastníte nehnuteľnosť, pokiaľ s nimi už nemáte pracovný vzťah. V niektorých prípadoch môže byť potrebné, aby ste zaplatili malý poplatok za odhad opravy na majetku, ktorý nevlastníte.
- Zavolajte na rôzne miesta a vyhľadajte najnižšie ceny. Mali by ste si však prečítať aj recenzie online a porozprávať sa s ostatnými zákazníkmi, než sa dohodnete s dodávateľom.
- Ak dôjde k akýmkoľvek menším opravám, ako je zlý náter, zvážte ich vykonanie sami. Pri prevrátení domu vám to môže ušetriť nejaké peniaze.
Krok 4. Crunch some numbers to determine what much to offer for a home
Budete sa chcieť uistiť, že každý dom, ktorý si kúpite, môže vytvárať zisk. Ak chcete zistiť, koľko by ste mali ponúknuť, budete musieť urobiť jednoduchú matematiku. Váš realitný agent a zástupca by vám mali byť schopní pomôcť odhadnúť určité náklady, ako aj prípadnú predajnú cenu vašej nehnuteľnosti.
- Budete potrebovať to, čo sa nazýva hodnota po oprave (ARV). Toto je cena, za ktorú sa nehnuteľnosť nakoniec predá, a váš agent vám túto cenu môže zistiť pohľadom na nedávne výpredaje v okolí.
- Chcete, aby ARV predstavovalo asi 70% toho, čo by ste zaplatili za domácnosť. Vynásobte ARV 0,7 a zistíte, koľko by ste mali za dom zaplatiť. Napríklad dom s ARV 200 000 dolárov by ste nemali kupovať za viac ako 140 000 dolárov, ak nevyžaduje žiadne opravy. Mali by ste však odpočítať náklady na opravy. Ak váš dom vyžaduje opravu v hodnote 40 000 dolárov, nekúpte ho za viac ako 100 000 dolárov.
Krok 5. Rokujte s predajcom
Pred vyrovnaním konečnej ceny by ste mali vždy vyjednať. Ak vyjednávate s predajcom, môžete dokonca dostať cenu nižšiu, ako ste chceli. Neprijímajte prvú cenu, ktorú požaduje predajca, najmä ak je vyššia ako maximálna cena, ktorú ste vypočítali.
Tu príde vhod urobiť veľa ponúk. Ak sa zdá, že ste ochotní predaj nechať plynúť, predajca pravdepodobne podľahne vašej ponuke
Video - Používaním tejto služby môžu byť niektoré informácie zdieľané so službou YouTube
Tipy
- Pred zaplatením hotovosti za nehnuteľnosť na prevrátenie si vždy objednajte úplné vyhľadávanie titulov. V opačnom prípade budete musieť bojovať proti súdnej bitke, aby ste získali späť svoje investície, ak názov nemožno legálne preniesť.
- Upresnenie názvu môže trvať 2 týždne až rok. Uistite sa, že je zavedená pohotovostná funkcia pre názov, aby ste mohli v prípade, že sa v správe o názve vyskytnú nejaké znepokojujúce položky, odvolať. Ak je možné tieto položky vymazať, možno budete chcieť pokračovať, ale ak nie, možno budete chcieť vycúvať.
- Ak nakoniec prídete o peniaze pri prevrátení domu, čo nie je neobvyklé, možno budete chcieť dom prenajať na rok alebo 2, aby ste na ňom pred predajom zarobili nejaké peniaze navyše.
