Ako prenajať byt: 13 krokov (s obrázkami)

2024 Autor: Robert Blare | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 08:02

Chystáte sa na leto domov z vysokej školy? Dočasné sťahovanie za prácou? Sťahovanie na nové miesto pred vypršaním platnosti aktuálnej nájomnej zmluvy? Ak je to tak, podnájom (tiež nazývaný podnájom) vášho bytu môže byť dobrým spôsobom, ako si udržať pár dolárov navyše vo vrecku. Môže to však byť aj recept na katastrofu, ak však neberiete ohľad na podnájomníkov a nedodržiavate údaje o svojej nájomnej zmluve a zákonných predpisoch, v ktorých žijete. Nasledujúci článok použite ako návod na výber správneho podnájemcu, spokojnosť vášho prenajímateľa a vypracovanie účinnej zmluvy o podnájme.

Kroky

Časť 1 z 3: Nájdenie správneho podnájomníka

Krok 1. Diskutujte o svojom záujme o podnájme so svojim prenajímateľom

V závislosti od zákonov, v ktorých žijete, môže váš prenajímateľ takmer určite vetovať vami vybraného podnájomníka (s rozumným dôvodom). Tiež môže byť schopný urobiť ďalšie obmedzenia alebo možno vašu žiadosť úplne zamietnuť.

Najlepším riešením na to, aby bol proces pre všetkých príjemný, je informovať a dokonca zapojiť svojho prenajímateľa od začiatku. Vysvetlite, prečo chcete dať do podnájmu, na ako dlho a čo budete v podnájme hľadať.
Môžete sa dokonca obrátiť na svojho prenajímateľa o radu pri výbere dobrého nájomníka alebo sa opýtať, či nevie o dobrých perspektívach.
Ak váš prenajímateľ s touto myšlienkou nesúhlasí, pripravte sa na to, že si oprášite práva nájomcov vo vašej jurisdikcii.

Krok 2. Berte proces výberu podnájomníka vážne

Možno vás svrbí, keď sa o veci postaráte, aby ste sa mohli vydať na cestu s vedomím, že za prázdny byt nebudete platiť celý nájom. Ale v tejto situácii sa oplatí robiť veci správne a ak to neurobíte, môže vás to ľahko stáť veľa.

Predstavte si seba ako prenajímateľa (alebo „sublandlorda“). Vaše peniaze sú na linke podľa osoby, ktorú si zvolíte do bytu, a tak urobíte aj vašu náležitú starostlivosť vo výberovom procese

Krok 3. Inzerujte svoj podnájom

Pokiaľ nemáte podnájomníka zoradeného vopred, budete musieť o tom informovať. Výber správnych kanálov vám pomôže zaistiť, aby ste našli správneho kandidáta.

Umiestňovanie reklám do miestnych novín sa môže zdať zastarané, ale stále môže byť uskutočniteľnou možnosťou, najmä v kombinácii s prítomnosťou na webových stránkach novín.
Populárne sociálne médiá, transakcie typu peer-to-peer a stránky špecifické pre podnájom môžu byť účinnými cestami, najmä pri hľadaní mladšej klientely. V tomto prepojenom článku wikiHow nájdete niekoľko tipov pre konkrétne miesto, ale všeobecne užitočné.
V univerzitných mestách môže bytový úrad školy poskytovať informácie a pomoc. Vystavenie letákov na strategické miesta v areáli môže stále fungovať.

Krok 4. Zapojte do tohto procesu všetkých spolubývajúcich

Pokiaľ máte nájomnú zmluvu, spolubývajúci vám skutočne nemôže zabrániť v podnájme vášho podielu na byte, ale dokáže to určite urobiť nešťastným a možno aj nákladným procesom.

Ak nechcete ísť tak ďaleko, aby ste im nechali schváliť podnájom alebo kandidáta, prinútite ich aspoň, aby sa cítili vypočutí a zapojení do procesu.
Môžu mať tiež dobrých potenciálnych zákazníkov na potenciálnych kandidátov, preto sa pýtajte.

Krok 5. Starostlivo očistite svojich potenciálnych podnájomníkov

Nebojte sa a slepo prijmite prvú osobu, ktorá prejavuje záujem. Myslite na byt ako na svoje miesto, ktorým do určitej obmedzenej miery je, a zvážte, či je to typ človeka, ktorý chcete na svojom mieste žiť.

Váš prenajímateľ pravdepodobne vyžadoval nejakú kombináciu kontroly kreditu, dotazníka o vašich financiách, referencií a možno dokonca aj úplnú previerku. Vykonať tieto kroky pre podnájom sa môže zdať prehnané, ale rozhodne môže pomôcť zbaviť sa problematických vyhliadok.
Aj keď je potenciálny podnájomník známy, riskujte trochu nepohodlia a vyžiadajte si dôležité informácie o pozadí, ako by ste boli cudzincom. Ak si chcete požičať peniaze od priateľov alebo rodiny, pravdepodobne sa vám oplatí udržať proces na „výlučne obchodnej“úrovni.
Ak si chcete nechať vykonať úplnú previerku, pravdepodobne by ste sa mali ponúknuť, že za to zaplatíte. Môžete tiež požiadať svojho majiteľa o radu v súvislosti s týmto procesom, pretože pravdepodobne má bohaté skúsenosti.

Krok 6. Vykonajte rozhovor a prechádzku

Čítanie správ a dotazníkov nemôže nahradiť osobné stretnutie s niekým a posúdenie jeho vhodnosti ako podnájemcu. V kombinácii s prechádzkou do bytu je to rozumný spôsob, ako zaistiť, aby sa nájomník, podnájomník a byt dobre hodili.

Ak je to žiaduce, môžete udržať rozhovor neformálnejším, ale napriek tomu nájdete spôsoby, ako si klásť otázky ako: Prečo hľadáte dočasný životný priestor? Aké zamestnanie máte a aký veľký príjem beriete? Máte významnú osobu, deti alebo domáce zvieratá, ktoré by boli pravidelne v byte? Radi organizujete večierky alebo iné stretnutia?
Pri prechádzke buďte konkrétni o stave bytu a najmä možných problémových oblastiach. Ako nájomca budete v konečnom dôsledku zodpovední za škody, ktoré spôsobí váš podnájomca, urobte preto fotografie a povedzte si, že očakávate, že byt zostane v takom stave, v akom ho opustíte.

Časť 2 z 3: Vypracovanie podrobností

Krok 1. Určte svoje práva na podnájom

V závislosti od toho, kde žijete, sa môžu líšiť podrobnosti, ako napríklad schopnosť vášho prenajímateľa vetovať podnájom a suma, ktorú vám môžu účtovať. Predtým, ako sa pohnete ďalej, si prečítajte právne údaje vo vašej jurisdikcii.

Všeobecne povedané, v USA vám váš prenajímateľ nemôže odoprieť možnosť podnájmu, ale môže z rozumného dôvodu odmietnuť podnájomcu. Primeraným kritériom by bola napríklad nezamestnanosť, zatiaľ čo farba pokožky by bola nerozumná.
Bez ohľadu na to, kde žijete, je možné predpokladať, že na legálne prenajatie svojho bytu budete potrebovať písomný súhlas svojho prenajímateľa. Vynechanie tohto kroku vás môže vystaviť riziku vysťahovania.
Poznámka: Kroky v tejto časti vychádzajú z toho, ako napísať zmluvu o podnájme, ktorá sa dôrazne odporúča pre právne aj praktické rady.

Krok 2. Zvážte bezpečnostnú zálohu

Váš prenajímateľ vám takmer určite poskytol jeden pri podpise nájomnej zmluvy na byt, aby pokryl náklady na prípadné škody alebo nezaplatené nájomné, ktoré by ste mohli zanechať. Zamyslite sa nad tým, že urobíte to isté ako „sublandlord“.

Pamätajte si, že ako nájomca budete v konečnom dôsledku zodpovední za škody alebo nezaplatené nájomné svojim podnájomcom, takže vyžadovanie zábezpeky vám poskytne určité poistenie.
Vaša schopnosť vybrať zábezpeku od podnájemcu sa môže líšiť v závislosti od toho, kde žijete, ako aj požadovanej sumy a toho, či peniaze môžete držať vy alebo prenajímateľ. Opäť je múdre konzultovať zákony pre nájomcov vo vašej jurisdikcii.

Krok 3. Zistite, ako sa bude platiť nájomné a ďalšie účty

V ideálnom prípade budete môcť nájsť niekoho, kto vám zaplatí rovnakú sumu, akú zaplatíte za prenájom. (Upozorňujeme, že účtovať podnájom viac, ako je nájomné, je zvyčajne nezákonné, v závislosti od toho, kde žijete.) V skutočnosti môžete pravdepodobne dúfať v 75%-80% z toho, čo zaplatíte, ak je byt nezariadený, o niečo viac. ak je zariadený.

Mesačné nájomné, ktoré sa má zaplatiť, je vyjednaním medzi vami a podnájomcom, rovnako ako nájomné, ktoré platíte, bolo vyjednaním medzi vami a prenajímateľom.
Budete sa musieť rozhodnúť, či chcete, aby vám podnájomník zaplatil priamo, kým budete naďalej platiť celé mesačné nájomné prenajímateľovi, alebo bude musieť podnájomník platiť prenajímateľovi priamo, kým pokryjete akúkoľvek zostávajúcu čiastku (ak podnájomník platí pod 100%)). Nezabudnite, že v konečnom dôsledku ste zodpovední za nezaplatené nájomné prenajímateľovi, preto svoje možnosti starostlivo zvážte.
Nezabudnite tiež na pomôcky. V prípade krátkodobého podnájmu pravdepodobne neprežijete problém s prechodom pomôcok na meno podnájomníka, takže zodpovednosť za platenie pomôcok (ak nie sú zahrnuté v prenájme) zostane na vás. Môžete a mali by ste zohľadniť svoje platby týchto poplatkov, keď určíte, koľko podnájomník platí každý mesiac za nájom.

Krok 4. Vyjasnite si prijateľné správanie

Ak v byte nemôžete fajčiť alebo mať psa, musí sa váš podnájomca riadiť rovnakými pravidlami, inak porušíte nájomnú zmluvu. Môžete pridať viac obmedzení, ako je uvedené vo vašej vlastnej nájomnej zmluve (napríklad zakázať psa, aj keď ho môžete mať), ale nemôžete negovať tie, ktoré sú v ňom uvedené.

Tu, rovnako ako kdekoľvek inde, chcete mať istotu, že špecifiká uvediete písomne, v právne záväznej zmluve. Viac informácií o tejto časti procesu nájdete v nasledujúcej časti

Časť 3 z 3: Vypracovanie zmluvy

Krok 1. Napíšte zmluvu o podnájme, ktorá je vo vašej jurisdikcii právne záväzná

Predlohu nájomnej zmluvy platnú v každom štáte USA nájdete online. Všeobecnú šablónu popísanú v tejto časti používajte len ako vodítko.

Aby ste boli v bezpečí, možno budete chcieť, aby si zmluvu pred podpisom overil zástupca. Bude to stáť nejaké peniaze, ale bude to lacnejšie, než keď dokument vystaví advokát (a oveľa lacnejšie, ako keby ste sa uviazali v právnom neporiadku kvôli chybnej zmluve).
Podrobnejšie informácie nájdete v časti Ako napísať zmluvu o podnájme.

Krok 2. Podrobne rozložte zmluvné podmienky

Pri zostavovaní podnájomnej zmluvy predložte svojho vnútorného právnika. Nenechávajte žiadne podrobnosti „predpokladané“alebo „neuvedené“. Napíšte ich písomne do dokumentu.

Explicitne uveďte, koľko bude podnájomca platiť každý mesiac; kam by mala ísť platba; keď je platba splatná; akékoľvek pokuty za oneskorené platby; vaše platobné povinnosti (ak podnájomník neplatí 100% nájomného); všetky splatné kaucie a podmienky vymáhania; a ďalšie podobné údaje. Ďalšie informácie nájdete v nižšie uvedenej šablóne

Krok 3. Nechajte všetkých podpísať a datovať zmluvu o podnájme

Vytvárate právne záväznú zmluvu medzi tromi stranami: vy, váš prenajímateľ a váš podnájomník. Aby ste predišli problémom v budúcnosti, uistite sa, že každá strana pred podpisom zmluvy jasne rozumie.