Ak si práve prenajímate byt, ale budete ho musieť na chvíľu nechať prázdny, možno budete chcieť nájsť niekoho, kto sa tam nasťahuje. Hovorí sa tomu podnájom. Budete aj naďalej zodpovední svojmu prenajímateľovi za celé obdobie platnosti vašej zmluvy, ale môžete niekoho prinútiť bývať v tomto priestore, aby ste nezostali bez platenia nájomného za byt, ktorý nepoužívate. Musíte však byť opatrní a postupovať správne, inak sa môžete dostať do problémov.
Kroky
Časť 1 zo 4: Vykonanie počiatočných opatrení pre podnájomníka
Krok 1. Skontrolujte svoju nájomnú zmluvu, aby ste porozumeli svojim právam
Nájomná zmluva, ktorú ste podpísali pri presťahovaní sa do bytu, riadi vzťah medzi vami a vašim prenajímateľom. Váš prenájom pravdepodobne veľmi jasne uvedie, či je podnájom povolený alebo nie. Ak prenájom zakazuje podnájom, budete potrebovať špeciálne povolenie od svojho prenajímateľa.
- Ak potrebujete získať povolenie od svojho majiteľa, budete ho chcieť skúsiť presvedčiť, že podnájom je dobrý nápad. Byt je vo všeobecnosti považovaný za bezpečnejší, keď je obývaný, pretože je tu niekto, kto sa pozerá na vlámania, problémy s vodovodom a podobne.
- Nepokúšajte sa vkradnúť podnájomníka bez súhlasu svojho majiteľa. Ak tak urobíte, za predpokladu, že vám prenájom zakazuje podnájom, budete v priamom rozpore s vašou zmluvou a váš prenajímateľ bude pravdepodobne mať dôvody okamžite vás vysťahovať.
- Získajte súhlas svojho prenajímateľa písomne, a to buď v samostatnom liste, alebo ako dodatok, ktorý prikladáte k svojej nájomnej zmluve.
Krok 2. Vydajte inzeráty na dostupný byt
Akonáhle sa dostanete cez prekážku získania súhlasu vášho majiteľa, budete musieť nájsť niekoho, kto prevezme vašu nájomnú zmluvu. Ak už máte priateľa, ktorý chce byt, je to úžasné. Ale ak nie, budete musieť inzerovať.
- Použite ústne podanie. Porozprávajte sa so svojimi priateľmi a rodinou a spýtajte sa svojho prenajímateľa, či vie o niekom, kto hľadá dočasné miesto na bývanie. Toto je najlacnejší a často najefektívnejší spôsob, ako nájsť niekoho prijateľného.
- Vložte reklamu do miestneho papiera. Miestna reklama je často veľmi dostupná a je to veľmi užitočný spôsob, ako upozorniť ľudí na voľné miesto.
- Používajte sociálne siete alebo internetové stránky. Ak sa k slovu dostanete čo najviac rôznymi spôsobmi, maximalizujete počet ľudí, ktorí o vašom byte vedia. Skúste okrem Facebooku alebo Twitteru uverejňovať aj na stránkach ako Craigslist alebo Sublet.com. Ak žijete v univerzitnom meste, môžete skúsiť Uloop.com.
- Uverejnite letáky v okolí. Verejné nástenky hľadajte na miestach, ako je verejná knižnica alebo niektoré malé obchody a reštaurácie.
Krok 3. Spolupracujte s akýmikoľvek súčasnými spolubývajúcimi
Ak už zdieľate byt s jednou alebo viacerými ľuďmi, mali by ste s nimi spolupracovať. Ak ste obaja uvedení v pôvodnej nájomnej zmluve, máte právo na podnájom bez súhlasu spolubývajúceho, ale celý proces bude jednoduchší, ak budete spolupracovať.
Spolubydliaci vám tiež môžu pomôcť nájsť podnájomníka, ktorý by prevzal váš podiel na byte
Krok 4. Vykonajte previerku všetkých potenciálnych podnájomníkov
Pamätajte si, že ste stále zodpovední svojmu prenajímateľovi z pôvodnej nájomnej zmluvy. Prijmete podnájomníka, zodpovedáte svojmu prenajímateľovi za všetky škody, ktoré môže podnájomník v byte spôsobiť. Zodpovedáte aj za nájomné, takže si chcete byť istí, že vyberiete niekoho, komu môžete dôverovať.
- Postavte sa na pozíciu „prenajímateľa“. Spomeňte si na rozhovor, ktorý vám poskytol váš prenajímateľ, a na previerku, ktorú požadoval. Rovnako by ste mali zaobchádzať s potenciálnym podnájomníkom.
- Môžete sa tiež rozhodnúť zapojiť svojho prenajímateľa do tejto fázy rozhovoru. Váš prenajímateľ je pravdepodobne skúsenejší. Navyše, ak vám prenajímateľ pomáha pri výbere, pravdepodobne v prípade problémov s podnájomníkom získate od svojho prenajímateľa ďalšiu spoluprácu.
Krok 5. Rozhovor s potenciálnymi podnájomníkmi
Pred prijatím niekoho, kto prevezme vašu nájomnú zmluvu, by ste sa s ním mali osobne stretnúť. Ak je pre vás žiadateľ neznámym človekom, budete musieť položiť niekoľko otázok, aby ste ho spoznali. Mali by ste sa opýtať napríklad na:
- Prečo hľadáte dočasný byt?
- Akú prácu vykonávate a aký je váš príjem?
- Budete jediný, kto sa tam nasťahuje?
- Máš nejaké zvieratko?
- Bavíte sa často? Bude veľa návštevníkov alebo hostí?
Krok 6. Prejdite sa spoločne po byte
Poukážte na stav bytu a všímajte si oblasti záujmu. Zapôsobte na podnájomníkovi, že očakávate, že po návrate nájdete nehnuteľnosť v rovnakom stave a že bude zodpovedať za všetky škody.
Je vhodné, ak si byt odfotíte, než ho niekomu odovzdáte. Buďte komplexní a urobte si fotografie všetkých stien, podláh, kobercov, skriniek. Skúste predvídať všetko, čo by sa mohlo poškodiť, a urobte si obrázok. Ak sa vyskytnú nejaké problémy, tieto fotografie vám pomôžu dokázať, čo sa stalo
Krok 7. Odstráňte z bytu všetky dôležité osobné veci
Ani ten najlepší pohovor nemôže zaručiť poctivosť a integritu vášho podnájomníka. Ak máte nejaký dôležitý majetok, cenný majetok alebo zmysluplné osobné veci, mali by ste ich vziať so sebou alebo ich odložiť z domu, keď odídete z bytu.
Časť 2 zo 4: Rokovanie o podmienkach podnájmu
Krok 1. Dohodnite sa na sume prenájmu
Nie ste viazaní účtovať presne sumu vlastného prenájmu. Môžete požiadať o niečo menej, ak chcete povzbudiť nájomcu, aby sa čoskoro nasťahoval. Alebo môžete skúsiť účtovať o niečo viac, aby to úplne pokrylo vaše nájomné a trochu aj zarobili.
Krok 2. Požiadajte o bezpečnostnú zálohu
Je bežné, že pri lízingu - dokonca aj podnájme - je požadovaná kaucia. Finančne vás to ochráni, ak váš podnájomník spôsobí akúkoľvek škodu na byte alebo odíde bez platenia nájomného.
Krok 3. Spracujte platby za verejné služby
Ak vám prenájom u vášho prenajímateľa platí určité inžinierske siete, zostávate za ne zodpovední aj pri podnájme. Musíte zvážiť, či chcete, aby platby podnájomník prevzal, alebo ich budete naďalej vyplácať. Ak postúpite pomôcky svojmu podnájomníkovi, ujasnite si, aké pomôcky bude podnájomník platiť.
V prípade krátkodobého podnájmu môže byť pre vás jednoduchšie vybrať priemernú sumu, ktorá pokrýva vaše platby za energie, a pripočítať ju k nájomnému, ktoré účtujete. Potom si môžete byť istí, že platby sa uskutočnia (pretože ich vykonáte), ale peniaze budete krytí
Krok 4. Vypracujte všetky špeciálne dohody
Diskutujte o osobnom ubytovaní, ako je fajčenie alebo privádzanie domácich zvierat do bytu. Čokoľvek budete so svojim podnájomníkom diskutovať, musíte sa uistiť, že váš prenajímateľ bude súhlasiť. Nedávajte svojmu podnájomníkovi žiadne práva, ktoré by presahovali práva, ktoré máte podľa pôvodnej nájomnej zmluvy.
Časť 3 zo 4: Návrh zmluvy o podnájme
Krok 1. Použite písomnú zmluvu
Aj pri krátkom podnájme je dôležité, aby ste svoju zmluvu dali písomne. V prípade, že neskôr dôjde k akémukoľvek sporu, bude rozhodujúca písomná zmluva.
- Internet má množstvo zdrojov pre vzory zmlúv o nájme. Ak hľadáte podľa štátu, môžete nájsť vzory zmlúv, ktoré obsahujú miestne právo nehnuteľností pre vašu oblasť. Použitie štandardnej zmluvy vám pomôže zapamätať si dôležité záležitosti, ktoré je potrebné zahrnúť do vašej nájomnej zmluvy.
- Pred dokončením prenájmu sa možno budete chcieť poradiť s právnym zástupcom alebo licencovaným realitným maklérom. Stále môžete použiť vzorový formulár a potom už len zaplatiť zástupcovi alebo realitnej kancelárii za krátky konzultačný poplatok za preskúmanie zmluvy.
Krok 2. Zahrňte všetky detaily svojej dohody do písomného podnájmu
Štandardný formulár pokrýva väčšinu právnych podrobností nájomnej zmluvy. Ak ste však s podnájomníkom diskutovali o akýchkoľvek špeciálnych ustanoveniach, napríklad o povolení alebo nepovolení domácich zvierat, musíte sa uistiť, že je to zapísané v nájomnej zmluve.
- Štandardné údaje, ktoré je potrebné zahrnúť do vašej písomnej zmluvy o podnájme, zahŕňajú výšku nájomného, termíny splatnosti platieb nájomného, spôsob a miesto zaplatenia nájomného, penále za oneskorené platby, platby za energie a podmienky súvisiace so zábezpekou.
- Ak štandardná nájomná zmluva neobsahuje niečo, čo chcete zahrnúť, neváhajte napísať svoju vlastnú vedľajšiu zmluvu. Stačí napísať, čo si so svojim podnájomníkom želáte zahrnúť, a priložiť k nájomnej zmluve ako ďalšiu stranu. Nezabudnite datovať a podpísať ktorúkoľvek z týchto ďalších stránok.
Krok 3. Podpíšte zmluvu o podnájme a uveďte dátum
Písomná zmluva o podnájme bude právne záväznou zmluvou medzi vami a vašim podnájomníkom. V niektorých prípadoch môžete dokonca nechať svojho prenajímateľa podpísať zmluvu o podnájme, aby uviedol svoj súhlas.
- Aby ste tomu porozumeli, mali by ste si vy a váš podnájomník sedieť spolu a pred podpisom zmluvy o podnájme si prečítať každý odsek.
- Kópiu zmluvy o podnájme si uschovajte a kópiu dajte svojmu podnájomníkovi a svojmu prenajímateľovi.
Časť 4 zo 4: Dodržiavanie platných federálnych a štátnych zákonov
Krok 1. Vo všetkých prípadoch dodržiavajte federálny zákon o spravodlivom bývaní
Kongres USA schválil zákon známy ako „zákon o spravodlivom bývaní“. Ako federálny zákon kontroluje činnosti súvisiace s predajom a prenájmom nehnuteľností v celej krajine. Stručne povedané, zákon o spravodlivom bývaní zakazuje diskrimináciu ľudí na základe rasy, farby pleti, národného pôvodu, náboženstva, pohlavia, rodinného stavu alebo zdravotného postihnutia. Tento zákon sa bude vzťahovať na voľby, ktoré urobíte pri hľadaní podnájomníka. Tiež kontroluje rozhodnutie vášho prenajímateľa pri výbere povoliť alebo nepovoliť podnájomníkovi.
Jednotlivé štáty mohli schváliť svoje vlastné verzie antidiskriminačných zákonov. Štáty musia spĺňať minimálne federálne zákony, ale tieto zákony jednotlivých štátov môžu klásť prísnejšie požiadavky. Connecticut napríklad uzákonil zákon o diskriminačných postupoch v oblasti bývania (DHPA). DHPA v Connecticute chráni ľudí pred diskrimináciou z ešte širších dôvodov, ako to robí federálny zákon o spravodlivom bývaní
Krok 2. Pochopte zákon svojho štátu o podnájme
Rôzne štáty budú mať rôzne zákony o podnájme. Mnoho „štandardných“lízingových zmlúv, ktoré môžete nájsť v celej krajine, bude obsahovať ustanovenie, ktoré zakazuje podnájom. Na túto tému však musíte preskúmať zákony svojho individuálneho štátu.
- Štát New York napríklad výslovne zakazuje prenajímateľovi „bezdôvodne“odmietnuť podnájom. Budete musieť poskytnúť svojmu prenajímateľovi určité informácie o vašom navrhovanom podnájomníkovi, ale pokiaľ sa nájomca javí ako zodpovedný, malo by vám byť umožnené pokračovať.
- Na druhej strane, Kalifornia taký zákon nemá. Ak v Kalifornii váš prenájom zakazuje prenajať si podnájom bez súhlasu vášho prenajímateľa, nesmiete to urobiť. Stále môžete byť schopní presvedčiť svojho majiteľa, že nechať vás v podnájme je dobrý nápad.
Krok 3. Buďte si vedomí zákonov o stabilizácii nájomného alebo o „kontrole nájomného“
Obzvlášť v niektorých väčších mestách regulujú miestne nájomné vyhlášky výšku nájomného za byty. Tieto zákony o kontrole nájomného sa často vzťahujú na podnájom aj na počiatočný prenájom. Je na vás, aby ste si preštudovali miestne zákony o nehnuteľnostiach vo vašej oblasti a zistili, ako sa vás budú týkať.
- Napríklad v Berkeley v Kalifornii je nájomca, ktorý sa rozhodne dať do podnájmu svoj byt, obmedzený a nesmie si účtovať o nič vyššie nájomné, ako platí pri pôvodnom prenájme.
- Vo Washingtone, DC, podobný miestny zákon o prenájme tiež kontroluje sumu, ktorú môže nájomca účtovať podnájomcovi.
Krok 4. Zoznámte sa s miestnou radou prenájmu vo vašom meste alebo obci
Mnoho veľkých miest bude mať agentúru známu ako „tabuľa na prenájom“. Tieto agentúry sú spravidla súčasťou miestnej mestskej samosprávy. Existujú preto, aby poskytovali informácie a pomoc nájomníkom a prenajímateľom. Mali by ste sa buď pozrieť online, alebo zavolať na mestský úrad a požiadať o nájomné pre vašu oblasť.
Tipy
- Okrem tohto článku si možno budete chcieť pozrieť aj podnájom bytu a spísať zmluvu o podnájme.
- Buďte vo svojom príspevku popisní - zahrňte križovatku, prístup k verejnej doprave/parkovaniu, pomenujte miestne reštaurácie, pamiatky, obľúbené miesta, budúce veľké akcie, ako sú koncerty, obľúbené konferencie alebo veľké športové akcie.
- Dohoda o podnájme sa môže prispôsobiť vašej konkrétnej situácii. Zahrňte všetky obmedzenia (napr. Nefajčenie, žiadne domáce zvieratá), spôsob/čas, kedy chcete dostávať platby (napr. Iba hotovosť, platobný príkaz, PayPal), čo robiť v prípade škôd (napr. Vratnú bezpečnostnú zálohu).
- Všimnite si akejkoľvek flexibility v termínoch dostupnosti (napr. Môžete odísť skôr, vrátiť sa neskôr?)
- Skúste zistiť, za koľko sa prenajímajú ďalšie byty vo vašej oblasti, aby ste sa neocenili napríklad kontrolou craigslist.com alebo miestnych novín.
- Zahrňte do svojho príspevku obrázky! Na dosiahnutie najlepšieho účinku vyskúšajte denné svetlo.
